20条秘籍助你成为二手房顶级玩家
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20条秘籍助你成为二手房顶级玩家
时间:1970-01-01 08:00来源:未知 作者:admin 点击:

  6月份时,我在文章《几月买房最划算?》里就给大家预测了整个2019年的楼市行情:

  我在《几月买房最划算?》和《2019年下半年的楼市,这8件大事必定发生!》里,反复告诉大家:今年最好的买房时机就是年底,尤其是对于已经横盘的一线和开始下跌的强二线。

  如果新房打折促销,就买新房,新房没有价格优势,就大力砍价后买二手房。总之记住一点:没有便宜占的房子,绝对不要碰。

  对于呼和浩特、大理、湖州、南通这类还在明显上涨的城市,持币观望,切勿追高,不出半年就会彻底歇菜。

  为了确保大家能在年底前顺利买到心仪的房子,我特别重新整理了一套二手房买卖秘籍,全部都是最最实用的干货技巧,每一条都是我的亲身经历和血泪教训。我只拎重点,不展开分析,大家务必要反复研读。只要能全部掌握,可以直接为你增加至少10年的二手房买卖经验值。

  再专业、再有经验的玩家,顺利买到二手房的几率也最多只有90%,剩下10%就是人品和造化了。房东和中介想要坑你,那是分分钟的事。

  如果觉得买二手房太烦,想直接买新房,我可以负责任的告诉你,一手房出现质量和维权问题的概率要远远大于10%。

  看房低于50套,不配买房,看房低于100套,不懂买房,看房超过200套,你才刚刚入行。

  买房次数低于3套的,都属于小白阶段,超过5次,才能开始积累专业经验。二手房的坑只有全部踩过或者全部亲眼看到,才是无价之宝。

  笋盘不是你想捡,想捡就能捡。很多笋盘从出现到成交基本上1-2天就会完成,而且都是内部循环,一般人根本不知道。

  所以,你买房要广撒网,委托中介不能少于10家,多多益善,而且要和中介搞好关系,一定要确保第一时间掌握笋盘信息。你捡笋的竞争对手不是专业投资客就是中介店老板。

  买房子的风险只有两点:一是钱付了,没拿到房,二是房子拿到了,但是凶宅或者有其它纠纷和质量问题。

  所以,看房时一定要亲自弄清楚房东为啥卖房,决不能只听中介忽悠。是置换、瓜分遗产、移民,还是房子有产权和质量问题,最好当面问房东,侧面问邻居,并多方考证。这是买二手房极为重要的一个环节,切勿疏忽。

  看房时,当中介的面,房子的优点和缺点都要讲,这样显的你专业,不会被忽悠。当房东的面,多说缺点,少提优点。

  下家的任务就是打击房东的自信心,让他觉得房子必须赶紧便宜出手,不能烂在自己手中。比中介和房东都能挑出更多的优缺点,你才能掌握谈判的主动权。

  付定金前,至少要看两次房,看完室内,务必顺便看小区。白天看房型、看采光、看小区电站垃圾站,晚上看噪音、看安保、看停车。

  付定金买房前,切记要到房产交易中心查询房子的产权情况。房子是否有银行按揭、抵押、法院冻结和产权纠纷,一目了然。

  买房时税费一定要各自承担。现在房东卖房都喜欢到手价,所有税费都让下家承担。

  买房有契税,卖房有个税、增值税,商住公寓还有土地增值税和房产税,公司持有的住宅有增值税、土地增值税、房产税和企业所得税。继承和受赠的房产,不是满五唯一的线%的个税(也称遗产税)。买房的税太单一,卖房的税却可以复杂到没人能够算的清,除了交易中心。

  所以,买房时务必要求上下家税费各自支付,如果迫于房东的淫威,下家可以在合同中写明只承担增值税和个税,其它如有一概不管。但假如你是卖房的房东,把所有税费都推给下家才是专业的表现。

  牛市时,要先买房再卖房,这样可以提前锁定房价,因为牛市里,房价三天一小涨,五天一大涨,房价锁死后,再把交易时间拉长,在这段时间里,自己卖的房子就可以趁机涨价。

  熊市时,务必要先卖房再买房,可以年初卖房年底买房,高价卖低价买。另外,熊市卖房难,买房易,卖房需要6个月,买房只需要1个月,先买后卖,你资金链很容易断裂。

  中介费一定要打折,小中介至少5折,链家也要搞到9折。我买房15年,还没有见过不打折的中介。

  此外,中介费一定要分期支付,签合同付一半,交房付一半,付的早,你就是孙子,付的晚,你才是大爷。

  卖房挂牌要全面开花,周边大小中介全部要挂。切记不要独家委托给任何一家中介,没有其它中介的参与和竞争,独家委托的中介就会当你的家,被他们牵着鼻子走不算,还很可能被吃差价。所有客户的报价都从独家委托中介那里得到,这时你就已经很被动,接下来就是你挨宰的时候。

  卖房时确定看房时间大有讲究。一定要选择光照最好,室外噪音最少,房顶不漏水,邻居不太吵时,安排下家来看房。香港赛马会网

  而且,要安排所有看房客同一天同一时间来排队看房,看完一组,进来一组,其他人统统门外排队等候。烂房子也要努力营造成抢手好房。

  对于卖一套买一套的置换客,房子卖掉后,要提前告知下家,推迟至少半年再交房,要给自己买房装修散味提供便利,省去租房和二次搬家的烦恼。

  买房和卖房时,心里价位永远不能告诉中介,出价要给自己留出讨价和还价的空间。下家的砍价原则就是打击上家的优越感和自信心。

  上家的谈判原则就是不接受电话和面谈等一切形式的砍价,只有当下家拿着真金白银来可以马上付定金时,你才能亮出自己的底价。

  买卖二手房过程中,你最大的帮手和阻碍都是中介。高手一定是最善于拉拢中介帮自己跑腿,帮自己砍价,给自己提供独家信息的人。你可以通过中介费打折多少,中介费如何分期,房屋总价砍价提成,红包等形式威逼利诱中介人员。

  只有当中介全身心的倾向于你这边,你才能在整个过程中得到主动权和最大利益。记住,和中介谈感情是SB,中介心里只有利益。

  一种是二手房网签系统。国内主要城市应该都已经开始执行。今年正在推进全国150个城市网签系统联网。

  第三种是自我防范。二手房资金监管执行的城市不多,比如上海目前仍然没有开始实行,你买1000万的豪宅,首付700万现金也要直接转账给房东。为最大限度的避免风险,所有款项必须当面转账给房东,不能付给任何代理委托人和中介。而且从付掉定金起,就要把房东的房产证扣压在中介保险箱内。房东把产证和你的定金首付同时带走,对你来说,是最大的风险。

  离目标小区500米以外的中介不要选。夫妻老婆店不要选。开业不满一年的中介不要选。入行不足2年的业务员不要选。

  最好的中介就是目标小区大门外开业很多年的连锁大中介。因为只有他们才对该小区所有房源如数家珍,哪套是凶宅,哪套是急抛,哪套是置换,哪家有纠纷,哪家有抵押?

  有带看、法务、交易、信贷、房源维护这些专业分工的中介团队更靠谱,而这些只有大牌连锁中介才具备。

  涉及到家庭财产分割的房子不能买。有家庭内部矛盾的房子不能买,因为家庭矛盾最终都会走向经济矛盾,最后都是以房产分割为结局。除按揭贷款以外,有任何形式抵押的房子不能买。小产权房不能买。商住房只有深圳、长沙和宁波可以落户有学区,其它地方的商住不要买。新装修却无人居住的房子不能买,因为很可能是“凤变冰”的房子。

  现在全国最大的洼地是一线,没有之一。想要享受最优质的配套,就买北京和上海,想要房价增值最快首选深圳,深圳的未来不可限量,房价同样如此。

  夜路走多了,肯定会遇到鬼。二手房的坑你没有踩到,是因为你买的太少。置换的风险最大,卖房的风险最小。没有本事,就别学炒房客频繁进出。看清风向、踏准周期,让自己的频率和调控的频率保持一致,才能实现最大幅度的共振!

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